面积155平起 最低价23万平 这个全装修大平层项目值得入手吗?

2024-05-20 20:06:43
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  面积155平起 最低价23万平 这个全装修大平层项目值得入手吗?乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘,用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。2分钟阅读时间,让楼盘真实情况暴露眼前。接下来,本系列会陆续覆盖昆明全部新房,敬请期待。

  评测师点评:京江隐翠是万科“锦绣系”在昆明的首秀,区位条件优越。产品以大户型为主,上车门槛相对同区域稍高。

  其地处北市成熟区域,居住氛围浓郁,紧邻北京路和地铁1、2号线金星站,周边路网通达,地理位置优越。

  其自身配套2所双语幼儿园,周边金康园小学、明通小学、昆明市十一中、昆十中、昆八中等名校林立,孩子在家门口就能接受更加优质的教育。

  全屋带中央空调和新风系统,室内门均采用通高门设计;窗户采用进风更大的平开窗设计;主卫为双台盆设计;浴室为隐形地漏,居住品质高。

  主推建面约155-199㎡1梯1户天幕大平层,强调“两代居”概念,适合首改和改善一步到位的置业人群。

  目前项目价格约23000-24000元/㎡,同为金刀营城改项目的美的·北京路9號主推装修房(装修标准约5000元/㎡),价格约25000元/㎡起。距离项目不远处的俊发· 俊尚峰均价在25000元/㎡左右,也是装修房(装修标准约3560元/㎡)。

  三个项目距离较近,备受市场关注。与周边项目相比,信达万科京江隐翠价格还算合理,与周边新盘差距不大,但由于项目定位面积偏大的改善型产品,其户型整体会大一点,因此总价较高。

  二手房方面,周边热门的小区如同德广场中央B区、滨江俊园、昆明广场悦中心、翡翠湾等项目二手房成交价多在170000-22000万/㎡,装标5000元/㎡的信达万科京江隐翠价格比附近二手房稍高,但符合昆明新房房价高于二手房房价的现状。

  由于开发区域不断外拓,现在北市区新盘供应最集中的区域,主要是北部山水新城一带,这里新建楼盘众多,价格大多在1.3-1.6万元/㎡之间,虽然已临近绕城高速,但价格也与全市均价看齐了。但实际上昆明人熟悉的北市区指的是小康大道、北京路地铁沿线等北市核心区域,由于地处北市区中央,又有多条主干道与传统老城区相连,这些开发较早的区域城市基础设施配套已经相当成熟,人口十分密集。然而也正是因为开发过早,时至今日小康大道-盘龙江-地铁2号线这一片区域内可开发土地已经所剩无几,特别是北京路沿线区域,在售楼盘也只有寥寥无几,地段价值寸土寸金。

  评测师有话说:信达万科京江隐翠位于北京路沿线,且在二环边,作为北市核心区少有的项目,区位优势突出,未来具备较大的升值潜力。

  京江隐翠作为万科入滇开发的第22个项目,按照万科中西部区域高端[锦绣]系产品打造。首推地块为紧邻盘龙江的A2地块,为纯商品房。该地块占地面积约70.66亩,总建筑面积为328735㎡,容积率4.99,建筑密度22.90%,绿化率45.54%。根据规划,该地块将建设11栋总高24-32层的大平层住宅。

  其中除了9栋为1个单元外,其余10栋均为2个单元设计(单元互相独立,不连通)。每个单元有2户带2部电梯,且电梯独立入户,1梯1户产品,在市面上较为稀有。当前主推2栋和3栋的房源,总高分别为24层和27层,户型建面约158㎡(中户)和199㎡(端户)。

  在售户型涵盖三房到四房9博体育平台,其整体定位为改善型住宅,可以满足二胎家庭或是三代同堂而居的置业需求。每个户型搭配270度景观大阳台、LDK一体化空间设计,强调“两代居”的概念。充分体现室内人性化、存储性、功能性和舒适性。

  京江隐翠精心打造有锦绣会馆,会馆除了在空间的美学设计上精心规划,同时也重充分考虑会所的实用性。会所内设置了恒温游泳馆、健身房、瑜伽室、会客厅等能满足城市社交的空间,将美学与实用性充分融合,为居住打造全新的社交场。并与下沉庭院相连,5.4米高的单元入户设接待台并配专属楼栋管家,小区主景观设有度假水系。

  京江隐翠创造性地融入了美学范式,在建筑顶部运用了传统的飞檐屋顶、挺拔的外框造型,在中央对称的基础上,采用香槟金金属镶边,使建筑精致化,有质感。在建筑立面上,京江隐翠塑造出经典三段式形体构图,比例匀称,同时又强调对称,呈现体量关系的简洁干净,营造比较强烈的归家尊贵感。

  绿化率概述:小区绿化率超过40%,绿地面积更广阔,公共活动空间更充裕,营造了舒适的居住环境。

  产品概述:在住宅总面积23万平方米的空间,产品全部规划为天幕大平层,实现高层住宅的豪宅化体验。

  人车分流概述:采用人车分流设计,充分保障业主及家人的通行安全,同时也保障了社区景观的完整性。

  评测师有话说:所有楼栋建筑为东南向设计,南北通透的户型规划,让采光和通风都是优质的考量。地下车库入户大堂、电梯厅等都通过精致的设计,为居住者营造私密安静的生活氛围。但从规划信息也看得出来,项目容积率不低,一定程度上会影响居住体验感。

  具体来看,建筑面积约199㎡的户型,从细节上来看,独立电梯入户门厅,在后期的合理利用下,可以增加更多功能,随主人的需求而变化,将门厅按照需求进行改造可种植花草、收纳物件。兼顾美观与实用,让居家更加灵动与舒适。

  该户型最大的亮点在于客厅为270°落地窗设计,尽量保留了窗户的落地范围,突出大平层的宽阔感。客厅面宽4.8米,进深9.8米,景观视野非常开阔,利用大面积的窗户优化采光条件,且带玻璃围栏,保证业主的安全。

  从客厅穿过宽敞空间,来到了开放式餐厅。LDK一体化设计,让厨房不再孤立,厨房操作台与餐桌形成统一体,缩短了家务动线,同时还可以让做饭的家人解放出来,与来访的客人客户不耽误交流,增加社交属性。这样的设计,打通了客餐空间中的间隔感,扩大了视觉边界,拓展了活动空间,同时让房子的视野更加开阔,采光和通风的效果得到最大优化。

  厨房采用U型设计,不仅能空间利用率较高,也能将洗涤区、烹饪区、操作区、贮藏区明确划分,大家各司其职,真正做到洗菜做饭两不误,操作动线合理流畅,还可以容纳多人操作。

  采用双套房设计,从功能设置到局部尺寸都面面俱到,给予主人居住的独立性及惬意感。南向主卧集独立全明卫浴空间和步入式衣帽间于一体,衣帽间与内卫相隔离,有效避免衣柜受潮,同时,内卫圆形浴缸紧邻玻璃窗,一边享受泡泡浴带来的美好体验,一边观赏窗外的风和日丽。

  全明独立三卫采用三分离式设计,尽最大化地增加卫浴的采光,有效减少浴室中潮湿空气的含量,同时也避免了空气的污浊和霉菌的滋生。

  评测师有话说:该户型在设计上可圈可点,不过有点遗憾的是,客厅、餐厅等公共活动空间,并没有与卧室等较为私密的空间形成有效隔离,彼此间可能会互相打扰。

  地铁:这一项目属于地铁物业,其与轨道交通2号线米,不仅方便了业主上下班和日常出行,还能够为项目及物业价值带来巨大提升。

  公交:北辰大道路口(北京路)公交站点与项目营销中心直线条公交线路在此途经。此外,周边分布有金星立交桥、北辰小区等公交站点,234路、25路、23路等10余条公交线路四通八达,公交出行也较为便利。

  自驾:其东临北京路延长线,南连金星立交桥和二环北路、西靠盘江东路。周边交通路网完善,北京路、北辰大道、金色大道、杭瑞高速等多条交通线路环绕,可快速通达全城。

  评测师有话说:京江隐翠位于北京路城市核心中轴之上,地处成熟地段,周边已构成四通八达的畅达交通路网,且邻近地铁,业主可以根据出行需求随意选择出行方式。

  教育配套:按照拿地信息,项目自身配套2所双语幼儿园,其所在的金刀营城改地块后续将规划1所45班的小学(由同德引进和建设)。同时片区内还有盘龙小学、金康园小学、明通小学等优质学校。

  医疗配套:周边2公里范围内覆盖甘美医院和解放军533医院两家甲级医院,与盘龙区人民医院,云南省中西结合医院、昆明市红云医院距离都较近,完善的医疗配套保障业主的健康。

  商业配套:项目地处同德商圈,周边有同德购物中心、欣都龙城、北辰财富中心、滨江俊发广场、金格等大型购物中心,也有北云66这类时尚商街,可以满足业主日常生活购物所需。

  公园配套:小区内部的园林景观,由凝聚东西文化理念的大师方仲伯先生主导设计,参照安缦意境打造。项目距离环境优美的月牙塘公园不到1公里,且紧邻盘龙江,业主就可享受沿江自然风光。未来,项目周边还将建设3块城市绿地,为项目及周边业主提供丰富的休闲之所。

  评测师有话说:项目所在的金刀营社区,为城市更新黄金区域,不仅坐拥盘龙江江景资源,还可便捷享受周边城市配套。

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